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起首，讓咱们用最口语的方法来阐明「供應」，简略来讲，就是市場存在着几多的室第（中古屋），和以後陸续會再盖出几多新屋子（預售屋）到市場上。
不外呢，固然咱们常說台灣地狭人稠、地皮就這麼一點點，但實在台灣室第的供给量是很是充沛的，乃至從2016年来，室第供應量一年比一年更高，此中一個最较着的近况，就是市區屋子越盖越小（用低总價袒护高房價的問題，也能讓建商盖的户数更多）。
其次則是「需求」，也就是几多人想要買屋子，或可以称之為「買气」。因為咱们華人自古以来强烈的「有土斯有财」觀念，再加之台灣扭曲的租屋市場，使得台灣人買房需求始终很是强劲，我信赖「買房」這件事變，必定也是你人生的空想之一，没错吧。
根基上光看供應和需求，就可以决议代價的走势，這一點并無错，但由于房地產具有着「資產」的價值，也就是具有了可以或许投資的属性，是以除屋子供應出来的「物」、具有買房需求的「人」之外，另外一個至關首要的身分就是「钱」，而影响钱的要素就是「資金」和「利率」。
所谓的「資金」，就是经過國度央行刊行出来現金，然後像活水同样流入市場内，當國度刊行的現金越多，市場内的人就會拿到更多的現金，而在商品供應没有變革的环境下，由于人人手上的钱變多了，消费的需求就會更壮大，需求大于供應就會讓代價上升，發生所谓的通貨膨胀（關于資金是若何影响房市的部門，等等會有更具体的阐明）。
最後的要素則是「利率」，這邊你要晓得資金是有所谓的「趋利性」，也就是資金天然城市流向利率更高的處所。
如许讲可能有點抽象，讓我打個比方：假如你如今手上有1,000万，然後在台北市買了一間小套房辛辛劳苦收租，還要本身辦理、本身處置修葺、本身面临租客杂七杂八的噜苏問題，成果一全年下来，仅仅只有2%的房钱收益。
但若银行從今天起頭，就将台币定存利率拉到5%以上，请問你還會想當房主嗎？必定不會吧（等待房價涨幅就另當别论），因而就會讓很多房主决议把屋子賣掉，輕鬆地去收5%的定存。
相反地，為甚麼大師如今都把钱從银行借出往来来往炒房、炒股，就是由于往年新台币定存利率連1%都不到，把钱放在银行底子没赚頭，乃至每一年還會被通膨吃掉現金的價值，即是把钱放在银行是不赚反亏、本色的负利率，那末大師固然就會把钱從银行领出来做其他更高利率的投資，這就是趋利性。
房地產由于总價高，就象是一個庞大的泳池，很是合适承载大量的資金，同時房地產又具有怪异的三大特征：保值、增值、現金流，再加之傳统觀念與轨制缝隙致使買房需求至關强劲，因而在房地產的利率较高（涨幅或房钱）、資金又大泛滥的時辰，天然就成為吸引資金進驻的最好標的。
當银行利率那末低，大師都把钱领出来買房，因而大量現金都要去竞争数目有限的屋子，按照價高者得的事理，房價天然會被資金推高代價。假如房價一個月的涨幅即是放在银行一年的定存利率，有钱人固然更想把钱放到房地產里；而没钱的人，也會想跟银行借钱去買房，等待靠房地產翻身致富，因而致使更多涌入的現金把房價水位再往上推升。
這邊趁便分享一個小故事，讓你晓得泛滥資金是若何刺激市場。
假如今天有間印刷公司赚了100块钱，然後将這100元發薪给員工，員工再把這100元给孩子當零用钱，孩子再拿這個100元去買漫画，漫画店又将這100元付给印刷公司，這連续串的進程中，這100元被利用了5次，就發生了500元的效益，那若是這张100元被一千人、一万人利用過呢？室內裝修設計, 這就是经济學上的名词「乘数效應」（multiplier effect）。
而當泛滥的資金起頭進入市場，讓今天這個金额從100元酿成100亿、接触的人從五人酿成数百万人，你便可以想象泛滥資金带来刺激结果會有多壮大。总之，資金量影响着房價水位凹凸，資金對付房價的影响，不管是預售屋仍是中古屋、蛋黄區仍是卵白區、公寓大厦仍是透天别墅，無一破例、無一幸免。
只要你能看懂上述這個例子，领會供應、需求、資金、利率，是若何交互影响台灣房價變革的話，那末恭喜你，光是免费把本书浏览到這邊，你就最少比全台灣50%以上的房仲更懂房市了，是否是很简略呢？
由于接下来的内容會比力晦涩一點，以是咱们就以糊口中的环境来聊聊吧。
我信赖如今應當没有人在投資「台币定存」吧？假如台币定存的年利率是1%，但均匀每一年通膨是2%的話，即是台币定存就是本色的负利率，也就是把钱放在银行内里只會越放越少，大師為了防止本身的终生积储變薄，天然會把钱放在利率更高的其他資產上（資金的趋利性）。
也就是說，银行的「低利率」就是一股壮大的推力，将資金從银行推往市場的气力，而利率更高的房地產或股市，則具有壮大的吸力。
既然讲到資金與利率，就必定要谈到掌管國度钱包的首要機構「中心银行」，一個國度的经济黑白，中心银行（如下简称央行）的影响力绝對不输给由人民選出来的总统、立委和民代，由于央行可以像节制水龙頭的出水量同样，节制着資金的水龙頭来影响天下市場经济。
你可能會好奇：「央行有這麼利害啊！那央行是怎样透過节制資金来影响经济？」，如今的你，已可以理解如下的简略逻辑：當经济差時，央行會将資金注入市場以刺激经济，由于當資金多，就可以讓公眾與企業的收入增长、需求增长，這就是所谓的景气扩大，但由于市場上的工具没有變多，但是采辦的需求提高，就會致使代價上涨進入通膨阶段。
不少人听降三高茶, 到通貨膨胀城市遐想到欠好的事變，比方以前的委内瑞拉、和印出史上最大面额的津巴布韦等等（他们都由于乱印钞票来付出债務而致使超紧张通膨），過分的通膨就會讓物價飞涨、老苍生的現金變薄而買不起工具。
但實在你要晓得，只要連结得當的低度通膨，比方每一年1∼2%染髮粉餅,，反而能刺激经济、讓经济變得更好，這也是全世界每一個國度的方针，由于商品只要能一天一天渐渐變贵，公眾就會想要早點消费，進而刺激经济晋升，物價也较不乱。相反地，万一代價進入了「通貨收缩」的通缩阶段，那就代表着商品會一天一天變廉價，消费者晓得工具會渐渐變廉價就不會急着去消费，致使经济變差，是以各都城會尽力防止讓本身進入通缩的环境。
當经济火热致使通膨太高時，央行就會想法子收回資金，来防止市場過热致使的泡沫危害，而央行收回資金的常見手腕，就是将银行的利钱提高，也就是咱们常听到的「升息」，由于放在银行的钱几近零危害，若是放在银行的利钱又不错的話，就會由于資金的趋利性，讓大量現金從市場回到银行系统内遏制活動，遏制乘数效應、低落通貨膨胀。
當央跳繩機,行把利钱變高今後，連带着借钱貸款的本钱就會變高，公眾和企業借钱的意愿就翻譯社,會低落，消费的意愿也會削弱，進而讓過热的市場降温下来，也由于前面通膨讓工具變贵，但升息後的采辦需求又低落，就會讓代價進入降低的通缩阶段。最後，又會由于升息讓市場太冷，使得央行再次注入資金去刺激经济，這個不竭反复的汗青，就是咱们常听到的「景气轮回」。
而在景气轮回中的「升息阶段」時，已扛房貸的屋主压力會變大，由于房貸利率會渐渐變贵，讓屋主不是尽可能從速把貸款缴清，就是想将屋子出售以解决房貸压力。而當需求稳定，却有愈来愈多的屋主由于貸款压力将屋子释出時，供應量就會晋升，但買方却由于银行貸款本钱變高而低落采辦意愿，買气（需求）就會低落，因而房價就會有下修的压力。
正因如斯，若是想要買到代價公道的房價，選在升息阶段入場就是最聪慧的计划，固然乍看房貸本钱變高了，可是你的砍價幅度也變得更大，從房價方面省下来的本钱，更遠遠高于升息的那分外一點點利钱。 |
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發表於 2024-10-16 16:56:31
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