台灣不動產實價登錄論壇

標題: 流程·税费·风险台灣購房會玩才能赢 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2021-1-9 21:06
標題: 流程·税费·风险台灣購房會玩才能赢
文条件要：在台灣地域投資房產若何申请貸款？要包袱哪些税费？若何打理？……诸多現实问题必要投資者逐一解决。是以在这里有需要先容台灣地域購房的流程、重要税费、筛选物業和出租辦理等方面的内容，讓投資者對此有一个开端的领會。

大幅松绑房產投資

从6月30日起，台灣地域大幅开放大陆住民及陆企赴台購買不動產及商辦楼宇的限定。记者日前从相干渠道得到一份由台灣地域“行政院大陆委员會”制定的《开放陆資来台从事奇迹投資政策阐明》（初稿），此中就對放广大陆資金購買不動產限定方面做出了明白划定。作為台灣地域房地產政策钻研学會理事长，蔡為民认為这只是开了一个头，往后还會有更多的限定會被放宽。下面咱们无妨對今朝已放宽的内容做一下阐發：

点窜条例1：开放陆資企業因营業职员栖身之室第、从事工贸易务之厂房、業务地方或辦公场合或其他因营業必要之地方，获得的不動產。

蔡為民暗示，在曩昔十年里，大陆人士可以或许在台灣購買不動產的情景可以用“罕有”来形容，可以或许乐成買房的都是一些已移居到台灣地域的“大陆媳妇”，而對付真正栖身在大陆的人士来讲，连看房都难，更况且買房？这项内容至关于為大陆人士在台灣地域投資房產“开了門”。

点窜条例2：取缔大陆人士来台获得不動產需阐明資金来历之划定。

蔡為民认為，这条划定的点窜，也使得大陆人士投資台灣房產变得相對于轻易了一些。之前對大陆人士對其資金来历举行阐明，这其实是報酬设置了一道門坎。

点窜条例3：放宽向金融機构融資之限定。

（1）陆資投資人在台采辦房地產之貸款划定對照当地區人士相干划定打点。

（2）在台无居处之大陆人士打点不動產品权担保放款，核貸成数以担保品鉴估價值50％為上限。

對此蔡為民指出，容许大陆人士在台灣地域購買不動產时申请按揭貸款，其实是低落了購房門坎。此前固然容许已在台灣地域投資的大陆人士購買不動產，但必需是全额付款，这對付经济气力相對于较弱的購房者来讲，是很难做获得的。

点窜条例4：放宽获得不動產品权之大陆地域人民来台逗留刻日。

每一年来台总逗留时代从不得逾1 个月放宽為4 个月；每次逗留刻日及次数不作限定。

蔡為民说，以前大陆人士在台灣逗留时候有限，就只有短短一个月，无论想出甚麼法子举行延展，仍是没法冲破这个限定。如今放宽至4个月，并且次数不限，这即是是给大陆人士在台灣投資房產供给充沛的时候来打点相干事宜。

固然，从不乱房地產市场角度動身，對大陆人士購買不動產设置了响应的讓渡前提，如增设讓渡限定前提，即大陆人士获得供室第用不動產所有权后，须于挂号后满3年才得移转；别的為避免大陆人士已将台灣地域不動產讓渡却仍在台滞留，地政构造需賣力传递大陆地域人民讓渡不動產品权之信息。

購房流程要领會

在台灣地域投資房產，起首要领會購房流程。记者比拟台灣地域和上海的購房流程發明，固然大要上类似，可是此中有不少细节存在着區分，这些处所乃至彻底分歧。是以對付購房流程而言，投資者应当重点领會其特色。

台灣地域的房地產市场上房源可分為预售屋、新成屋、中古屋，此中预售屋雷同于新建商品房，而新成屋在至关于大陆的現房或次新居，中古屋则指建成时候跨越10年以上的二手房。这三种房源采辦的路子纷歧样，预售屋从制作商手中采辦，新成屋既能从制作商手里采辦，也能从二手房中介公司手里采辦，中古屋则可以向小我采辦，固然，绝大部門是经由过程中介公司举行交易。因為台灣地域房地產市场已履历了40多年的成长，新居供给量仅占全部市场的20%，大部門為二手房，是以这里重要先容二手房的買賣流程。

1、预售屋付款两步走

在大陆采辦预售房，房款在签定交易合统一个月后就已全数交给了开辟商了，未住进新居以前，購房者便已起头在还貸。而在台灣地域采辦预售屋则并不是如斯，在交房以前，購房者只需付出至关于总房價的30%，而无需承当银行貸款利錢。

購房者找到符合楼盘以后，第一个步调是“定、签、开”，即与制作商签定購房合同、缴纳头期款和开辟商動工，头期款一般约占总房價的10～15%，由制作商跟購房者两边约定。

因為预售屋是还没有完成的衡宇，以是在签约是必需把当初制作商所许诺的部分列入合约中，这是所有采辦预售屋的投資者应注重的部門，内容最佳包含：采辦的現实面积及公摊比例、泊车位的利用权、利用的建材、装璜、公设的项目、估计竣工日期及违约时的补偿法子等等以保障購房人的权柄。此外台灣“内政部”制定的《预售屋交易左券范本》也可保障購房者的权柄。

签约完成后，除購屋款以外，还要筹备付出一些相干的用度，重要包含各项税金及过户的用度。購屋者所要付出的税金包含印花税和契税，其它用度部分包含申请地皮及建物誊本费、过户规费等。

動工以后，按照工程的进度，每过一段时候须向制作商付出一笔制作用度。制作商會按期给購房者寄来相干的資料，传递工程进度，和应付金錢金额等，从動工到工程竣事，须向修建商付出约莫至关于总房價的15%。固然，購房者也能够经由过程制作商的網站来领會工程希望环境。

一年今后購房者起头要筹备付出第二笔金錢了。比及工程竣工，制作商通知收屋，并获得衡宇所有权證以后，须向修建商付出第二部門金錢，这部門金錢至关于总價的70%。若是向银行申请按揭貸款，收屋以后这部門金錢才會划转给开辟商，購房者正式向银行按期还貸。

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2、買中古房付款分四期

專家暗示，台灣地域早已进入了“二手房期间”，二手房占市场总供给量的80%摆布，是以在这里有需要對二手房買賣流程也做具體先容。蔡為民奉告记者，在台灣地域買房一般都寄托中介来完成。二手房交易分為四步，即签约、用印、完税、交屋。而對付房款的付出，与大陆也有所區分。在大陆買二手房，其首付款是在签定交易合同以后一次性付清，而台灣地域可以把收费款分三期付出，最后交房时再付出最后一笔。

签约：交易两边针對不動產交易價款告竣协定，将交易流程，價款给付方法，交易前提以文字方法详载于合约书上，而且两边亲身署名盖印，经代书见證签约之步伐。签约以后，買家必要向賣家付出首付款，约莫至关于总房價的10%。

用印：交易两边将報税、过户所需證实文件交付代书，代书并于增值税申報书、契税申報书、所有权移转左券书（公契）、挂号申请书上盖好两边印鉴章的手续，称之為用印。代书是指那些專門替交易两边打点送件、報税等事宜的專業人士。在这个进程中必要注重的是，签约3～5日以后就要用印；在这进程中，若是買方必要貸款，应由買家找到貸款银行，并打点天資审查、估價、担保等貸款事宜。對付大陆人士来讲，證实文件重要包含护照等。在该进程，须付出此外至关于总房價10%的房款。

完税：当契税税单核發后，代书通知出头具名缴税，買方并于同时付出完税金錢，此称為完税。完税以后，实时送件并打点过户手续。在此进程中，再次付出10%摆布的房款。

交屋：这个进程跟大陆的交房步伐类似。在此进程中，代书获得新居產證，并交给買方，而買方备齐尾款、代书费、规费、辦事费等，賣方则需结净水電煤气费等。至此，全部買賣进程完成。

相干税费需厘清

在台灣地域投資房產，税费有哪些？这也是投資者所关切的问题。记者从信义衡宇领會到，在台灣地禿頭救星,域投資不動產，最重要的用度是中介佣金。今朝台灣地域中介佣金為总價的1%，这跟上海相差不大。可是必要注重的时，在往后出售房產时，中介佣金要大幅上涨，到达4%，这至关于上海的四倍。

固然中介收费程度不低，但中介的感化却至关大。因為房地產買賣金额高，并且由签约到交屋还需花大将近一个月的时候。為了保障價金的平安，银行有供给成屋如约包管辦事，就買賣價金供给保障。以信义衡宇而言，如约包管的用度由信义衡宇付出，别的还供给漏水保固、辐射及氯离子检测等四大保障，保障買方的权柄。别的，台灣的不動產買賣金额不必公然，是以對買方而言，增髮方法,成交行情就必需倚赖中介業者供给。建议成心投資台灣房地產的大陆人士，须选择信用杰出、辦事完美的中介業者，低落投資的危害。

除佣金以外，購房者必要承当的用度包含契税、辦事费等。契税征收尺度為契價的6%，从概况上看彷佛很高，但请注重是“契價”而非“总價”，信义衡宇有关人士诠释说，所谓契價实际上是纳税代價，要比現实成交总價低很多，至关于在总價根本上打六折。

此外另有一项比力大的用度為代书辦事费，分签约代书费和交易挂号代书费，这部門用度購房者可以与代书详细商谈，两项相加在2000～3000元不等。别的，印花税、交易挂号规费和书状费、挂号簿誊本费等。

表1 買房应缴税费一览表

除各项税费以外，貸款利率的多寡也决议着投資本錢。不外台灣地域今朝的利率程度正处于低位，投資本錢可大大低落。记者领會到，今朝台灣各贸易银举動了获得更好的事迹，近期正在“血拼”房貸市场，如近期台北市各家贸易银行就打起了自家“邻人”的主张，推出了一款叫做“敦亲睦邻”的房貸產物，只如果银行四周的住户，且在有关部分或上市公司就职，或是由银行代為發放薪資者，買房均可以到前半年1.86%的优惠利率。

蔡為民暗示，近期台灣利率程度不竭走低，各贸易银举動了争抢客户資本，竞相推出各类优惠房貸產物，是以不少房貸產物的年利率程度只有2.0%摆布。如今台灣政府开放陆資法人可以来台采辦商辦、厂房，和自用室第不動產，接下来，陆資貸款也将是各银行筹备抢进的一块市场。期待“金管會”批准以后，對陆資買楼放款，顿时便可以動起来。“我信赖大陆人士也必定會成為台灣各贸易银行争取的工具。”蔡為民如斯展望。

另类危害需规避

在台灣購房有很多另类危害必要规避，蔡為民暗示，對付大陆人士来讲，最重要的是要学會以当地人的目光来选房，如许方能较好地做到防备危害。也就是说，要斟酌台灣人在購房时的爱好。

固然，對付衡宇產权问题、质量问题，和周边配套举措措施是不是完整等环境，在这些方面，大陆和台灣地域都是相通的，購房者彻底可以依照大陆通行的做法来举行考查。除此以外，專家暗示特别要注重如下几个方面：

起首要阔别辐射屋和海砂屋，这是台灣公众購屋时最怕碰着的状态，有些中介業者有供给检测的辦事，此外在采辦中古屋时，可以请民间或有关部分代為查验，辐射屋的检测可追求行政院原子能委员會协助（網址），海砂屋的部門请追求各县市土木技师公會的协助（網址），此外也能够请美國黑金，求制作商或賣主供给相干證实文件。

其次就是尽可能防止凶宅和与古刹相邻的室第。凶宅的代價固然极為低廉，可是台灣人對其远而避之；而挨近古刹的室第，台灣人對此敬而远之而致使其代價也不高。此外就是进門见餐厅的房型不要选。固然这类房型在大陆属于主流產物，但專家暗示，这种房型在台灣属于最差的房型，是由于制作商不得已而為之。

固然，还要规避其他危害，好比在拜托代书处置交易事物时，权状、印章都由代书保管，并取代交易两边处置签约、用印、完税且过户等流程，若代书心怀不轨，可能在完成过户后卷款叛逃，房东即可能拿不到賣房的錢。

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（理财周刊黄罗维等）

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