基层房地產開發企業税收征管存在的問題及审计建议
原創 赵淑青 审计察看跟着我國房地產行業的蓬勃成长，房地產行業成為我國经济及社會成长的首要支持气力。但笔者在比年来房地產企業税收审计中發明，房地產企業偷漏税款、行政部分羁系不严等問題十分廣泛，不但侵扰了房地產市場谋划秩序，并且也制约了房地產行業的康健、可延续成长。
经由過程提高税收征管质量使房地產企業税收到达應收尽收，推動房地财產規范辦理，從而更好地辦事经济社會高质量成长，成為當前亟需解决的實際問題。
1、房地產企業偷漏税款的問題
审计中發明，有的企業收入不實、账務處置不規范、對相干税收政策理解不充實、對纳税节點理解不到位，造成少申報税款；究其缘由，企業依法纳税意識不强，存在偷税荣幸生理。
（一）随便调理預收账款。房地產開辟企業贩賣衡宇時，采纳預收款方法，按照預收账款计征增值税、地皮增值税等税款，預收账款调理存在随便性。表示情势以下：
一是有的企業将售房款挂“其他應付款”科目，待衡宇貸款到位或房款交齐後再将售房款一并轉入預收账款，造成纳税不實。
二是購房者利用福利代金券抵頂房款、工程欠款抵頂房款等情势購房，虽已構成贩賣究竟，但企業经由過程不记账的方法，待衡宇到达交房前提開具發票時一并记入收入，以到达临時避税的目標。
三是企業将未售出的商店對外出租，以“以租代售”情势收取租赁费，所收代售款直接汇入总公司管帐小我银行卡，不在分公司账面反應，待商店出售签定协定後嘉義房屋二胎, ，轉入分公司账内反應，以到达避税目標。
四是收取的全款售房收入不入账或讓代辦署理商收取，然後成心把部門收入扣留在代辦署理商處。
五因此車位总数目不肯定為由，将收取的車位款以“定金”名义记入来往款；以上贩賣举動经由過程不记入或選擇性记入“預收账款”方法，構成預收账款不實，造成房地產企業不克不及定時申報缴纳税款。
（二）账務處置不規范。一是開辟本钱核算不准确。房地產企業扶植周期较长，在制作時代產生的公道的告貸用度，應看成為資赋性付出计入有關資產的本钱，有的企業本钱核算未严酷履行管帐准則，貸款構成利钱等本钱，不克不及准确的归集，账務處置不規范，構成少缴企業所得税。
二是預收账款结轉收入不實時。已交付的楼房仍在預收账款挂账，不實時结轉并确認收入。有的楼房已交付并到达開具正式發票的前提，不實時開票，延迟确認收入，構成税款缴纳不實時。
三是向内部职員售楼账務處置不規范。向联系關系公司及企業内部职員出售衡宇，未按合同约按時間收款，收款滞後，随便性较大，未按划定缴纳税款。
四是當局補助不确認收入。企業获得的用于回購拆迁安顿房的當局補助收入记入来往款，不确認收入，造成少缴税款。
五是结轉本钱不實時。工程竣工後修建商迟迟不開具發票，不但影响了房地產企業本钱的结轉，同時也為修建商留下了偷税的機遇。
（三）纳税申報不严谨。一是税率履行不严酷。按有關划定，144平米以上非平凡室第及不脫妝唇膏,商店應严酷履行3%的地皮增值税率，审计發明却按2%申報缴纳税款。
二是纳税节點履行不严酷。個体企業地皮利用税缴纳义務起征點履行不严酷，未按地皮交付時候的次月起缴税；有的企業计划設計幼兒园未到达交付利用状况，視同交付不申報缴税。
三是企業存在未缴纳市政配套费触及契税的問題。
（四）預售单子不規范。房地產企業出售地下泊車毛髮生長液, 位大部門為人防工程，有的企業利用便宜收款收条,與住户签定車位利用贩賣合同，减弱了“以票控税”的感化。经由過程审计，發明部門企業對車位收入入账不實時，体外轮回增长了在車位偷税做文章的可能性。
（五）不動產證的打點较為迟钝。审计中發明，部門房地產企業開辟扶植的商品房完工後，因各類缘由存在多年迟迟不打點不動產證的征象，没有房產證致使屋子轉售未便，也為改良性住房業主带来不少未便，紧张影响了業主的正當权柄。
2、行政部分羁系不严的問題
（一）税收征管存在弊病。房地產開辟企業開辟环节多、周期长，税收触及环节多、税種多、税收系统繁杂，分歧环节中所設置的税種繁杂，分歧税種的税率、计税根据等也有较着的分歧。開辟企業不少根本信息来历于扶植、计划、房管等部分，税務構造缺少與相干部分的信息同享，難以周全、實時地获得房地產企業相干涉税信息,且房地產企業采纳公道的避税手腕，也加大了房地產税收征管的難度，使房地產税收減脂茶,的規范性和严厉性低落。對房地财產履行專業化、体系化、持续化的辦理存在必定難度，税務征管气力相對于较為亏弱，征管邃密化辦理難度较大，致使税收征管存在诸多問題。
（二）行政部分羁系存在缝隙。一是對企業代收代缴資金羁系不严酷。房地產企業資金投入较大，贩賣周轉期较长，审计中發明企業存在楼房交付环节提早代收業主契税及室第專項维修資金的問題，但大部門存在不動產證打點迟钝或迟迟不打點征象，有的房地產企業代收的契税及室第维修資金滞留企業時候长达2年，一方面减缓了企業資金坚苦，代收業主的資金存在被持久调用的危害，繁殖利钱為房地產防脫髮育髮液,企業所有；一方面乃至存在企業資金链断裂無力缴存或被卷走的危害。税務及房管部分對代收資金羁系不严酷，對代收資金环境把握不周全，未實時催交企業代收的契税、维修資金等，未制訂有用的辦法杜绝该問題的產生，辦理存在缝隙。企業不實時上缴给维修資金及契税的收缴和辦理带来了较大的危害隐患。
二是預售存案資金羁系存在缝隙。固然房管部分履行了對房地產企業商品房預售資金的羁系营業，可是對付一次性付款方法出售的商品房存案挂号不實時，造成收取的房款未存入資金羁系户，構成資金羁系缝隙，同時也造成為了税款申報不實時。
三是不動產證打點辦理存在缝隙。不動產證的打點触及多個行政部分，但對付業主的不動產證迟迟不打點問題的羁系存在缝隙，导致業主的正當权柄得不到保障。
3、审计建议
（一）增强税收征管力度。一是税務部分优化征管流程及法子、增强税收辦理力度，實現對房地產税收的動態化、邃密化辦理。明白税收辦理责任，按税源巨细、企業财政辦理程度等履行分级分類辦理，做到重點税源重點监控，增强對房產項目標跟踪辦理，展開實地查抄和抽查，增强資金流和發票的辦理，梗塞征管缝隙。
二是加大對房地產行業税收政策的鼓吹力度，并组织相干勾當确切提高企業對房地產税收的顺從水平，提高依法纳税意識。
三是请求房地產企業創建和完美内部节制轨制，增强谋划和财政辦理，規范账務處置，實時更新新政策律例的進修培训，晋升企業财政辦理程度。
（二）完美轨制、增强羁系。一是税務和房管等部分完美相干轨制，增强契税及室第维修資金專項收缴辦理，出格是在单子利用、收缴專用账户利用、监視惩罚等方面，健全完美專項資金辦理，實現業主自行按摩精油,缴纳，杜绝房地產開辟企業代收問題產生。二是房管部分钻研制訂衡宇存案不實時及地下車位等不必要衡宇存案的資金羁系法子，補充羁系盲點。三是相干主管部分催促房地產企業對已完工商品房實時打點不動產證，确切庇护業主的正當权柄。
（三）增强协作，構成协力。一是税務部分與住建、房管、天然資本、金融機構等部分創建互助機制，增强信息沟通，實時周全把握税源信息，将房地產開辟項目從工程進度、贩賣、產权轉移等环节施行有用動態监控，施行房地產税收一体化辦理，防止在征管环节上呈現盲點。二是操纵计较機信息收集技能，将房產企業触及到住建、计划、房管等信息内容，经由過程項目辦理软件實現信息化辦理，提高征管程度。（作者单元：禹都會审计局）
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