台灣房地產保有税之经验借鉴

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海峡两岸税制同宗同源，且比年来两岸均很是器重房地财產的成长，故比力两岸房地產保有税收政策，考查台灣税制实践结果，将對大陆推動房產税鼎新扩容裨益很多。

[B]1[/B][B]台灣房地產保有税的根基内容[/B]

在房地產保有环节，台灣履行“房地分手”征税，重要税种有地價税和衡宇税。

1.1地價税

1.1.1纳税人

纳税人笼盖周全，包含地皮所有权人、典权人、承领人、耕耘权人。同时，《地價税条例》还胪陈共有產权、信任瓜葛存续时代及產权不明等特别环境下的纳税人义务。

1.1.2税基

课征工具涵盖所有地皮。地價税课征于已划定地價的地皮，通常是都會地皮；田赋则课征于农業用地或未划定地價的地皮，包括都會用地中做农業利用者。二者共同，将所有地皮都纳入课税范畴。虽然田赋自1987年起已周全停征，但跟着工業化的成长，地皮几近周全订價。

计税根据為地皮所有权人的申報地價，但申報地價应以当局的通知布告地價為基准，在通知布告地價的80%和120%之间。若申報地價低于通知布告地價的80%或地皮所有权人未申報时，按通知布告地價的80%计税。

在税收优惠方面，對大众利用的公有地皮免征地價税；對合适必定前提的私有地皮、大众举措措施保存地、情况缘由致使没有阐扬利用價值的地皮等，予以减征或免征。

1.1.3税率

税率分為一般税率和出格税率。

一般税率采纳超倍累进税率，根基税率為1%，以各县市7公亩(1公亩為100平方米)地皮(不包含工矿用地、农地及免税地皮)的均匀代價為累进出發点地價。低于出發点地價的，按根基税率征收；超越者，视超倍环境，合用1.5%-5.5%的累进税率。

出格税率為比例优惠税率。包含：小我自用室第用地為0.2%，但须合适面积尺度(都會地域，地皮面积不跨越3公亩；非都會地域，地皮面积不跨越7公亩)，特定奇迹用地(包含工矿業用地、私立公园、胜景奇迹、泊车场用地等)為1%，大众举措措施保存地為0.6%，公有地皮為1%(供大众利用者免税)。

為促成地皮的实时开辟，台灣还设置空位税。對过期未建或增建的，在根基税额的根本上加征2-5倍。

1.2衡宇税

1.2.1纳税人

衡宇税向衡宇所有人征收。与地價税同样，《衡宇税条例》详细划定產权出典、共有產权、信任瓜葛存续时代及產权不明等特别环境下的纳税及代缴义务。

1.2.2税基

衡宇税的课税范畴包含谋划性与自有自用的衡宇。

计税根据為衡宇课税現值，由本地不動產评價委员會评定，计较公式為：

衡宇课税現值=核订单價×(1-经积年数×折旧率)×地段调解率×面积

此中，核订单價和地段调解率的制订均有较為过细的法子和尺度。衡宇课税現值每3年评定1次，并按年折旧。

衡宇税對当局、医教文卫、市政根本举措措施和慈善等用房有优惠，条例中论述细致。

1.2.3税率

按照“住家用”和“非住家用”衡宇用处，税率履行分类政策。“住家用”衡宇，即供自住或公益性出租，合用最低税率1.2%；红利性出租為幅度税率1.5%-3.6%。“非住家用”衡宇，红利性用处合用3%-5%的税率；非红利性用处则合用1.5%-2.5%的优惠税率。

[B]2[/B][B]台灣房地產保有税制的运行结果[/B]

2.1处所财务首要的收入来历

以台北為例，2012年台北市处所税实征621.9亿元，此中地價税為206.7亿元，约占1/3，為重要税源；衡宇税118.6亿元。二者合计占处所税的52.2%。

因為税基宽厚，平凡住民的税负其实不重。台北市價1000万新台币的自住房，一年只需缴1500-2000元新台币的保有税，折合人民币為308-410元。

2.2房地產市场调控结果欠安

房地產税组成处所当局最首要的收入来历，但也使县市当局對“地皮财务”紧张依靠。比年来，当局亦會利用房地產税收政策调控市场，但利用稳重，结果甚微。台灣信义房價指数以2001年第一季度為基期，到2014年第二季度指数值為297.78，涨幅约300%(见圖1)。

圖1：台灣信义房價指数走势(2001年第1季度-2014年第2季度)

房價高企由多种缘由造成，如全世界及台灣的低利率情况、公众投資理财渠道有限、地皮供应收缩等，但税制调控低效亦是缘由之一。保有税制存在的问题重要有如下两点。

一是谋利持有税负太低。如前所述，台灣房地產保有税的税负较低，且自住、谋利區分不大。在2014年6月衡宇税最新调解以前，室第均合用1.2%的根基税率。

二是轻持有、重流转。流转环节的地皮增值税与保有环节的地價税，均采纳倍数累进税率，前者税率為20%、30%和40%，后者根基税率為1%，最高累进税率也仅為5.5%。固然前者税率高，但无買賣就无税，这鞭策了谋利者囤屋居奇，囤积居奇。

2.3地價税扭曲資本设置装备摆设

地價税以各县市地皮的均匀代價為累进出發点，但都會地域县市的地價高，农業县市及偏僻地域地價低，因此地價税表示出都會出發点高、税负低的特性。这类税收政策促使資金及劳動力資本自高税區流出，源源機車借款免留車，不竭涌入都會地域，进一步扩展了城乡差距。

[B]3[/B][B]台灣房地產保有税的启迪[/B]

3.1税基宽厚

税基涵盖城镇所有住房。当前上海房產税试点课税工具仅為增量住房，需当令深化鼎新，实現增量、存量广泛征收。

将来推動税基笼盖城乡不動產。台灣的地價税与田赋共同，包括所有地皮。只不外当前為农夫减负，田赋临时停征。在我國不竭推動城镇化鼎新过程中，城乡同一征收房產税是趋向所向。

3.2分类征收

對自住房、出租房和空置房分类设置房產税。

自住房是住民正常糊口和社會不乱的根本，對根基栖身需求免税或低税负，是對住民财富和公道栖身权的尊敬，亦应是房產税鼎新方案设计始终對峙的原则。上海在房產税鼎新早期，建议减免住民必定修建面积下自住房税负。但同时，可基于面积或代價尺度，履行加成征收或附加出格税，以实現社會公允的方针，如台灣的豪宅税。

為鼓動勉励有多套房者出租房產，出租房税负不宜太高。同时鉴戒台灣将出租举動分為公益性和红利性两种，并對公益性出租有优惠的履历，對住民将自有房出租给廉租或公租工具家庭的，可赐与税收优惠。

峻厉冲击住房谋利举動，對空置房基于套数累进附加出格税。同时扭转大陆都會当前房地產税制重流转、轻持有的状态(以上海為例，当前非平凡室第持有3年内出售的，税款达房價的11.05%，而保有环节几无任何税负)，低落流转税负，减缓買賣枷锁，鞭策多套房东出售房產。

3.3同一征税尺度

在城镇化进程中，需罗致台灣地價税县市差别累进出發点的教训，同一征税尺度。對付因税基差别致使的税额地域不服衡征象，可经由过程中心转移付出予以均衡。

3.4房地分手征税

房地分手征税，可凸显地皮税收“地利归公”的政策任务。且地重房轻差别征税，會推動地皮实时开辟和加强地皮开辟强度。