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近期，在房地產開辟企業地皮增值税清理中，發明一個共性问題：處所當局為了招商引资、搞活處所經濟，削减资金外流，在地皮招、拍、挂時，常常會请求房地產開辟企業矜持必定面积或必定比例的贸易用房，這就致使房地產項目開辟到最後阶段，房地產企業的利润终极都被沉淀到了矜持的贸易用房當中，致使房產企業没法回笼全数资金，而且在矜持的进程中還要依照房產余值的1.2%缴纳房產税，對房地產開辟企業形成為了很大的资金压力。那末對付房地產開辟企業来讲若何盘活持久资產，在盘活持久资產的进程中若何實現税负最優化，若何低落房產持有時代的资金本錢就显得尤其首要。盘活持久资產必要連系各企業現實谋劃环境去阐發、設計最優方案，如下就房地產企業矜持房地產触及房產税的操持给大師供给一些思绪。
咱們晓得，房產税是由產权所有人就其持有房產缴纳的一種财富税。其缴纳方法分為两種：1、從價计征，即自用房產依照房產原值一次减除10%至30%（详细减除幅度，由省、自治區、直辖市人民當局劃定）後的余值按1.2%税率计较缴纳；2、從租计征，即對出租房產依照房錢收入按12%税率缴纳。其征管特性是對產权所有人履行单一环節征税。下面咱們按照房產税的特色，就實務中常常呈現的几種环境举行阐發，為大師供给一些参考思绪。
甲房地產開辟公司在2018年頭在某县城拍得一宗地皮用于開辟贸易综合體，于2020年末完工并交付頭皮屑洗髮精,利用,地皮出讓合同商定，除商務办公、商務旅店及县衡宇征收办回購的贸易用房外，其余贸易用房需矜持70%以上，面积约91000平方米，矜持部門房產本錢價為60700万元，依照從價计征原则甲房地產開辟公司每一年必要缴纳房產税509.88万元(60700*70%*1.2%=509.88万，减除比例按30%计较，下同)。若是甲房地產開辟公司把91000平方米贸易用房以白坯房的性子总體打包出租给联系關系商管公司乙，年房錢依照2880万元计较(房錢收入约為衡宇折旧金额:60700*95%/20=2883万元，残值率按5%计较，如以不动產权證現實到期年限折旧，则房錢還可以得當低落)，则甲房地產開辟公司依照從租计征每一年必要缴纳房產税317.06万元(2880/1.09*12%=317.06万)。經由過程持有性子轉换，出租模式较自用模式少交税192.82万元(509.88-317.06=192.82万)。
固然，房地產企業在項目開辟竣事後，收取的房錢抵减本錢用度後略有红利應為最好方案，可以最大限度少交企業所得税，不然可能會呈現甲公司吃亏，乙公司红利多交企業所得税的环境。
续上例,甲房地產開辟公司把91000平方米贸易用房以白坯房的性子总體打包出租给联系關系商管公司乙，年房錢依照2880万元计较,乙商管公司對租入的房產举行装修,產生装修用度27000万元,再由乙商管公司對外招商引资举行朋分轉租,按照房產税只由產权所有人单一环節交税的特色，甲房地產開辟公司必要缴纳房產税317.06万元(2880/1.09*12%=317.06万)。不斟酌装修费付出的资金本錢，按10年期收牙縫修復固齒牙膏,受接管，乙商管公司估计每一年可以获得不低于2700万元的轉租收益，可以少交房產税297.25万元（2700/1.09*12%=297.25万元），經由過程出租情势的轉换，到达组合模式(直租+轉租)较单一模式(直租)少交房產税。
以上測算重要按照《财務部、國度税務总局關于房產税、城镇地皮利用税有關问題的通知》（财税[2008]152号）劃定，對按照房產原值计税的房產，不管是否記录在管帐账簿固定资產科目中，均應依照衡宇原價计较缴纳房產税。此中，衡宇原價應按照國度有關管帐轨制劃定举行核算，纳税人未按國度管帐轨制劃定核算并記录的，應按劃定予以调解或從新评估。對付租入新衡宇的装修付出，按照企業管帐准则和企業所得税法有關精力，如由承租人承當有關装修用度，作為承租企業的“持久待摊用度”，未计入出租方的衡宇原值，所產生的装修付出可以不缴纳房產税。
按照上述劃定，若是由甲房地產公司自行装修，按劃定，自有房產產生的装修费應计入房產原值，按劃定计提折旧，该部門装修费也應作為自用房產税的计税根据。一般来讲精装房的房錢應高于白坯房的房錢，現實操作中，按上述代價收取房錢可能會被税務構造認定房錢收入偏低的环境。
续上例, 甲房地產開辟公司将房產出租给商管公司乙，合同商定前三個月為免租期，日後每個月依照240万元（2880/12=240万元）收取房錢。A公司必要缴纳的房產税将分為免租期依照自用從價计征，三個月後依照從租计征两段别離计较，是以甲房地產開辟公司第一年统共必要缴纳房產税365.27万元(60700*70%*1.2%/12*3+240/1.09*9*12%=365.27万)。若是将免租合同条目修改成第一年房錢2160万元，日後每一年房錢依照2880万元收取，则A公司第一年统共必要缴纳房產税237.80万元(2160/1.09*12%=237.80万)。“去免租期”方法下，房產税可以少交127.47万元(365.27-237.80=127.47万)。
续上例, 甲房地產開辟公司可以同時采纳分設物業公司，并将房租房錢拆分成：房租+办事费(如空调利用费、保護调養费、干净衛生费、数据保護费等)，别離開具發票，可以到达低落房產税计税根据的目標。
同時，若是企業是增值税一般纳税人，還可以到达低落增值税的目標。若是相联系關系的公司合适《财務部 税務总局關于施行小微企業普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）劃定的小型微利企業的尺度，還可以低落企業所得税税负。
综上所述四種方法下，企業持168娛樂城,有的贸易综合體、包含旅店、度假村不管是轉换房產持有方法(矜持——出租)、轉换租赁方法(直租——直租+轉租)、仍是在租赁合同中做“去免租期”商定設計、或进一步将房錢拆分切割(纯房錢——房錢+办事费)的情势，在實務操作进程中，要連系本地同類贸易用房市場行情和本身贸易用房特色肯定公道的代價區間，把握好租赁代價魔龍傳奇打法,的公平性和公道性，不然，在代價太低又無公道来由的环境下，會呈現主管税務構造不予承認的税務危害。是以，不管是联系關系方企業之間互助谋劃举行税筹設計，仍是非联系關系方企業之間钻营两邊税负最小化、长處最大化的合同放置，必定要把握好標准，分身收益和危害，包管在正當、公道、合規的条件下少缴税。
案例布景
甲房企規劃矜持贸易20000㎡，单方造價4500元（不含税），房企轉固定资產并按最低年限20年计提折旧，市場售價12000元/㎡；市場房錢50元/㎡（不含税），请问贸易若何出租才能做到税负最優？
01.房企直接對外出租
（一）房企直接對外出租（不設免租期）
在不斟酌城镇地皮利用税的环境下，房企直接對外出租总體税负达30%，税负较高（年税费測算以下）。（銀图一）
（二）房企貓鬚草,直接出租 (設置免租期)
在不斟酌城镇地皮利用税的环境下，在房錢程度稳定的环境下，房企直接對外出租（設置3個月免租期）总體税负达32%，较不設免租期税负反而有所爬升（年税费測算以下）。（銀图二）
图一
图二
02.出租+轉租模式
承上案例，假設房企以30元/㎡（不含税）先出租给旗下资產办理公司，再由资產办理公司以市場價50元/㎡（不含税）對外出租。
（一）出租+轉租（资管公司為一般纳税人）
在资產办理公司為一般纳税人身份的环境下，出租+轉租模式下年总體税负率為26.8%，较房企直租模式下節省6%-8%的税负。（銀图三）
（二）出租+轉租（资管公司為小范围纳税人）
在资產办理公司為小范围纳税人身份的环境下，出租+轉租模式下年总體税负率约為20%，较资管公司一般纳税人身份出租+轉租模式節省7%的税负。（銀图四） |
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發表於 2025-1-26 19:35:30
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