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標題: 这才是房地產的终极模式,平安不動產已经领跑! [打印本頁]

作者: admin 時間: 2021-1-9 18:44
標題: 这才是房地產的终极模式,平安不動產已经领跑!
房地產行業分解加重，為甚麼安全不動產的投資能玩得转？

前不久，苏世民的新书《苏世民：我的履历与教训》在海内出书刊行，许家印、郁亮、王文学、马云、马化腾、马明哲、基辛格等顶级大佬，都纷繁為其新书站台。真堪称是一呼百诺。

苏世民之以是有如斯能量，是由于它是台甫鼎鼎的黑石團體的开创人、董事长，中文译名是史蒂夫·施瓦茨曼。

建立于1985年的黑石團體，重要营業有房地產、私募股权、對冲基金、信貸4大板块。截至2019年末，其辦理資產范围达5711亿美元，是全世界最大的私募股权投資基金之一。此中，房地產的辦理范围為1632亿美元，却给黑石带来15.02亿美元的可分派利润，占客岁公司整體利润的近一半。

30年来，黑石地產板块的年均净收益到达16%，跨越了包含传统营業PE在内的其他資產种别。是以，早在十几年前，诸如万科、万通等海内房企，就试圖进修黑石。跟着海内房地產市场渐渐由增量开辟向存量期间转轨，这一需求变得愈加急迫。由于存量期间，象征着要从產销模式转向資管模式，黑石十分值得鉴戒……

但是，迄今為止，尚未哪家房企有黑石的雏形。谁是中國的黑石？明源君认為，其其实不會出生于房企，而會是其他機构。好比安全不動產。截至2019年末，其資產辦理范围已超4400亿人民币，只有黑石的1/9。但是，作為一家“投資及資產辦理公司”，安全不動產不但具备專業的投資能力、投后辦理能力、危害节制能力及优良项目，出格是贸易地标的打造能力——在贸易地產范畴的辦理是笼盖全價值链的既為投資、计划设计、扶植、运营辦理，而且还在踊跃的推動科技化扶植。极可能是将来的投資商和运营商巨擘。

前瞻结构，對准一二线，两条腿走路

抢占先機，又有用地分离了投資危害

财報显示，截至2019年末，安全不動產的資產辦理范围跨越4400亿元，稳居海内不動產資管范围年老大的位置。这与其前瞻性的结构，增量和存量双轮驱動，和重要结构一二线都會慎密相干。

1、结构早，1995年就已起头参与

黑石是1991年才起头进军地财產务，那时，美國的都會化率是75.70%，早已进入都會化不乱成长阶段，时真实的存量期间。但是，在较长一段时候内，黑石的房地财產务一向不温不火。按照黑石2007年表露的上市路演质料可以發明，相互，黑石在私募股权、房地產和對冲基金范畴上风较着，私募股权投資仍是黑石的第一大投資部分。一向到2010年以后，黑石團體的房地產部分才渐渐强大。

比拟之下，安全不動產的结构要早很多。早在1995年，深圳市安全物業投資辦理有限公司即注册建立，那时中國的都會化率仅為30.96%，正处于都會化加快阶段的起跑线上。

2013年起头，安全不動產进入加快成长阶段。昔时資產辦理范围超400亿元；2014年，資產辦理范围超800亿元；2015年，資產辦理范围超1600亿元……

是以，早在2012年万科喊出“白银期间”以后，各企業就纷繁起头转型。但一些房企看到增量行情再次开启以后，就敏捷抛却了转型。安全不動產的乐成源于前瞻也有對峙。

仅凭一波增量开辟市场的牛市，其实不能扭转全部行業由增量转向存量的大趋向。受短时间诱惑抛却转型的企業，后续将极可能错失存量市场的門票。

2、双轮驱動，增量存量两条腿走路

查尔斯·汉迪认為，一个组织和企業必需要在“第一曲线”到达巅峰以前，找到企業的“第二曲线”，并第一曲线到达极点以前起头增加，才能实現延续增加。

回首汗青可以發明，美國二战今后出生的一些大型开辟商逐步消散了，是由于这些公司在室第市场知足以后，没有实时进入商用不動產或其他的新型增加行業。

数据显示，今朝，美國上市REITs的市值，是上市开辟商的7倍摆布。

安全不動產进入不動產資產辦理范畴的时候足够早，一起头其重要聚焦于贸易地產范畴，但其也没有抛却增量开辟范畴的機遇。究竟结果，直到今天，我國依然处于都會化成长的加快阶段。增量开辟的空间庞大，且利润诱人。

安全不動產2012年發力开辟投資营業范畴。因為其是真股权投資，并且与开辟商的互助进程中是纯洁的“财政投資人”，“不操盘、不并表”，解决了开辟商冲范围进程中的資金压力，深受开辟商接待。这使得安全不動產在结构将来的同时，又能享受当下的利润，而且也可以或许帮忙其更好地在資產辦理范畴的耕作。

由于按照查尔斯汉迪的“第二曲线”理论，企業转型的最好機會是A点，若是到B点再斟酌转型，终极常常會错过“第二曲线”。那些提进步行存量结构，前瞻性打造本身“第二曲线”的企業更易抢占将来的先機。

3、重要投資一二线都會，分离危害

受疫情打击，本年很多企業信貸质量面對下行压力，致使其信誉评级遭下调，一季度穆迪作出负面评级举措的次数到达曩昔五年来的最高程度。

但是，在一片评级下调声潮中，穆迪公布對安全不動產的初次信誉评级成果是“Baa2”——投資级持久信誉评级，预测不乱。

固然我國的疫情防控十分精准高效，但海内贸易地產广泛仍是遭到了不小的打击，為什麼安全不動產可以或许获得穆迪的刮目相看？

穆迪的说法是“公司具有不乱的营業增加远景……資產辦理营業現金流不乱、红利能力强……安全不動產在挑选优良互助火伴、被投项目监视方面具有严谨的节制流程。”

这又跟公司的结构密不成分。今朝，安全不動產已结构5大區域，深耕数十座都會。

从區域散布看，安全不動產重要投資一二线都會焦点區域，合适不動產資產辦理的结构逻辑——由于这些區域生齿汇集度高，经济增速快，區位上风较着，必定水平上保障了其贸易資產的处理價值。

中國各线都會的城镇化率程度

在海内的深圳、上海、北京、天津等焦点都會，安全不動產都投資打造了地标性修建。这些投資性物業不但沉淀了优良的不動產資產，并且在安全不動產投入运营并加持邃密化辦理后，物業價值得以晋升，实現了資產的保值增值。

資金召募、双專業上风等4大能力

确保范围增加的同时净利比年翻番

除黑石，凯德在不動產投資和資管范畴也是顶尖機构，海内试圖仿照的开辟商、地產基金公司很多——进入的时候较早，并且也是两条腿走路，乃至结构的都會也很多，但是，有的做着做着就消散了，現存做的超卓的也少少——一是范围较小，二是事迹颠簸比力大。

但是，安全不動產却表示得十分稳健，不但資產辦理范围逐年快速增加，营收和利润也表示超卓——2018和2019年，其归属母公司所有者的净利润比年翻倍增加，别离增加153.24%和100.68%。

如斯高速增加下，使得早在2019年末，安全不動產就以不到黑石4成的資產辦理范围，缔造了至关于黑石近7成的净利润（仅限房地财產务）。若是能继续连结如许的增速，超出黑石為期不远。

明源君认為，这得益于安全不動產壮大的資金气力、双專業上风、資產辦理和危害节制能力。

1、可以多渠道获得低本錢資金，将营業周期是非组合，股债权情势機動设置装备摆设

資金密集型是不動產行業的典范特性，不管是投資仍是資產辦理，資金都是根本中的根本。

安全不動產的資金来历有三部門：自有資金、保险資金和第三方資金（機谈判小我客户）。

因為背靠中國安全，安全不動產有着获得低本錢資金的自然上风。但是，这只是一方面。安全不動也在不竭推動多元化的融資渠道。

好比，在金熔化立异方面，安全不動產依靠中國安全的综合金融上风和本身資本上风，延续推動供给链ABS等資產證券化营業结构，買通資金端和資產真个毗连，开辟公司新的营業增加点。

本年，根本举措措施范畴公募REITs试点已颁布發表启動，贸易地產公募REITs落地愈来愈近。對安全不動產这家專業的不動產投資及資產辦理公司来讲，象征着更大的蓝海。

概而言之，因為安全不動產具备全进程金融產物的设计能力，募資能力壮大，使得其能经由过程“融、投、管、退”的全價值链路径，将营業周期是非组合，股债权情势機動设置装备摆设，举行多样化的金融產物结构和自動辦理，鞭策不動產價值晋升，得到高平安边际。

金融+地產双專業，可以或许深刻發掘房地產全财產链的價值，投資能力强

前几年，不少房企颁布發表做金控平台，對此，冯仑就暗示，如今金融產物繁杂多样，有金融派司后可以快速解决資金问题。昔时，中國台灣有几家地產公司都快不可了，经由过程賣寿险解决本身的資金链问题。可是，如今急着往金融跑的，不少都是資金链出了大问题，面對着很大的坚苦。相反，若是从金融往地產跑的，常常又快又好。

為什麼會如许？由于两者的逻辑不可，前者是為本身输血，无论黑白；后者有本身的逻辑和严酷的挑选尺度。安全不動產的稳健谋划就离不开其專業的投資能力。

当前，市场上一些债性融資、明股实债的出資方，主如果按照房企的信誉评级、还款信誉来做定夺。相较之下，做真股权投資的安全不動產在挑选项目时，不但存眷互助方评级等根本指标，并且考量其红利能力、專業能力。

在选择项目和互助方的目光上，固然安全不動產不介入项目直接操盘，可是對项目所有信息把握第一手資料，是以會从定量的维度斟酌项目标本錢节制、溢價程度、营销能力和投資收益回報，并举行综合排名；还會从定性的角度對互助方的多个维度举行评價，包含事情效力、问题解决能力、事情流程的节制能力等。

因為这些都是由一线直接接触项目标员工来打分的，终极汇总统计构成對这些互助方的内部排名。如许甄选出的互助方与项目，常常具备很大的價值成漫空间。

并且，安全不動產从不冒进，即即是在大行情下，股权投資的機遇较着多于以前，但公司也要选择最符合的互助方、最符合的时候点，优当选优，一步一个脚迹地推動不動產股权投資落地。

这类经由过程金融赋能，深刻發掘房地產全财產链價值的模式，反过来又进一步帮忙安全更好地捕获投資機遇。

3、資產膝蓋保暖套,辦理能力强，可以或许在高本錢前提下，延续打造浩繁标杆贸易地标项目

财報显示，2019年安全不動產業务收入同比增加17.73%，归属母公司股东的净利润同比增加100.68%，净利润增加率高于营收增加率，并且净利润的数值也高于营收。

可能有人要问了，為甚麼净利润比業务收入还高？这实在就是不動產資產辦理的迷人的地方——由于除有業务收入外，資產也在不竭的增值！而这，也表現了安全不動產的資管能力。

在持有型資產方面，经由过程精准的投資區域选择（焦点都會焦点地段）和投資產物定位，安全不動產从设计、计划、运营、辦理全流程打造了诸多匠心肠标，并對其举行全價值链运营辦理。

今朝、安全不動產已已在深圳、杭州、天津、北京、长沙、济南等地打造了浩繁地标性修建。这些项目不但沉淀了优良的不動產資產，并且还在安全不動產投入运营和加持邃密化辦理后，实現了資產價值的晋升。

△深圳安全金融中间

安全團體而今的总部大楼——深圳安全金融中间，就是由安全不動產全流程设计、打造、运营、辦理的。

这座得到“2019年度全世界400米以上最好修建魔術掃把,奖”的大厦，是世界最高辦公修建。包含阛阓、写字楼、旅店、参观层等4大業态。

作為一家投資和資產辦理公司，要在高本錢的条件下，要打造精品项目，對全生命周期的投資和資產辦理提出了很高的请求；安全不動產的作品和事迹證了然它具有如许的作品力和專業能力。

依靠安全的综合股源上风，安全不動產有足够的資本、能力、精神、心力举行精雕细琢和產物打磨，乃至能邃密化到一种石材的筛选与品格把控。

这一投資及資產辦理能力，使得其在行業布局分解、行業生态蝶变的情况中显得特此外凸起。

4、專業布景的自力的投后辦理團队，“全流程”介入，从事投后辦理和风控

怎样投很首要，投資以后怎样管一样首要。在包管项目稳健运行方面，安全不動產也有“金融+地產”專業布景的自力的投后辦理團队，“全流程”介入到项目中，為项目“保驾护航”。

為了实現“全流程把控”的方针，安全不動產會举行项目宏观层面及项目平常谋划两个维度的辦理，确保投后辦理“嵌入此中”。

详细而言，从投資到辦理，再到退出，从相干流程、法则和轨制的制订，再到落地履行，安全不動產总部与區域、都會公司的投資辦理、投后辦理團队有着高效的协同，在严守风控底线的条件下，最大水平保障项目预期回報的实現。

这一领悟“融投管退”全生命周期的投資及辦理機制、邃密化的运营辦理、多维度的資本赋能，有用助力資產價值增加与涌流。

科技赋能，当降低本提效

孕育着将来的新贸易模式

2019财年，软银巨亏近125亿美元。但是，前不久，其却對自若、贝壳找房别离投資10亿美元。

為什麼？

一是孙公理是一个科技的信徒，曩昔PropTech（房地產科技）投資统共跨越150亿美金，3年對而自若和贝壳找房是典范的靠技能和数据驱動的公司。

二是由于房地產是世界上范围最大的資產种别，科技對其革新具备无穷性，技能的一丁点扭转影响的市场也是庞大的——在增量开辟范畴，可以降本提效，好比智能强排、无人機土方丈量，修建呆板人，同时带来產物的溢價，好比伶俐社區；在存量范畴更是可以催化出新的贸易模式，好比，基于互联網和人工智能的社區增值辦事。

将来行業是本錢的竞争，更是科技的竞争。近年来，各个有远见的房企也在纷繁结构地產科技，增大行業的科技含量，拓展新業态。

数据表白，2017至2019年，中國在房地產科技范畴始终遥遥领先，是亚太區最大的投資目标地。孙公理，恰是看到了这一成长趋向。

安全不動產固然也不破例。在中國安全“金融＋生态”“金融＋科技”的计谋指引下，安全不動產踊跃拥抱科技立异，鼎力深化在地產投資垂直范畴的科技摸索，鞭策瘦身產品,公司治理及运营辦理系统全方位迭代进级。

近来，安全不動產KYR伶俐投评體系V1.0正式上线，实現了不動财產态投資评审举動周全线上化、智能化。

KYR（安全房地產投資生态一體化平台）是安全不動產决议计划与谋划阐發的伶俐引擎，将AI科技、大数据与营業專家履历有機交融，实現地產投資进程中的尺度构建与資產透视，打造以数据和风控為焦点的伶俐型平台，实現多维数据阐發、專家伶俐赋能、洞察價值先機。平台功效包括笼盖市场、資金、行業、都會、地皮、项目、金融產物等多维度房地產相干阐發模子；不動產投评、信评及风控模子；買賣敌手全景画像；项目收益伶俐测算及投后危害警示与追踪等。

伶俐投评體系是KYR的首要构成部門，可帮忙安全不動產周全实現不動產投資评审举動线上化，包含在线测算、主動陈述、都會纵横、板块综观、房企聚焦等焦点功效与模块，多角度對投資项目举行智能评审（以下表）。

除KYR以外，依靠在不動產范畴丰硕的投資辦理履历，安全不動產深挖营業利用场景，打造笼盖投前、投中、投后、退出四大阶段的KYP（智能投資一體化平台），实現投資营業全流程线上化。该平台笼盖5大投資条线、15类投資项目，细化3000多个标签、200多个决议计划因子，多角度對项目举行邃密化辦理，為投資营業全流程管控赋能提效，帮忙用户“知行合一”嘉義借錢,，将隐性危害降至最低。

别的，伶俐财政（資财/業财一體化平台）构建起業财一體化、财資一體化、绩效履行一體化视角的智能平台，经由过程流程買通、数据沉淀、决议计划阐發，周全晋升公司谋划程度与辦理效能。

大数据平台整合宏观、都會、地皮、项目、舆情等表里部数据，深刻發掘数据贸易模式，有用知足内部辦理需求，并支撑各种数据利用……

按照其久远的计划，安全不動產将延续进级科技含量，助力公司的信息化扶植，為不動產投資及資產辦理的全流程和行業生态圈延续赋能。

这些平台和数据，不但可以或许為公司的投資决议计划、資產價值几何供给根据，并且还能蜕变出新的贸易模式，好比，為在安全不動發生态内的企業和小我供给赋能，而这自己也是資產辦理的一个部門……

小结

此前的很长一段时候，我國房地產投資的模式主如果如下两种：第一种是“开辟商全链条辦理”的模式——开辟商本身找錢找地，设计、开辟、贩賣、物業全数本身“包圆”；第二种是“开辟商+金融機构”债权融資的模式。

第一种模式下，一旦扩大过快、資產太重很轻易致使开辟商周转不灵，現金流紧缺。太高的财政杠杆，已成房企“活下去”的最大阻碍，即即是互助开辟，也常常會有争取操盘权和并表问题；第二种模式，受資管新规影响，空间已被极大地紧缩。

究竟上，跟着我國房地產从增量开辟向存量谋划转轨，今朝已出現出裂变出投資商、开辟商、运营商和辦事商。美國的房地產行業，如许的款式早已成型。从外洋成长履历来看，業界认為海内房地產行業一样會如许，各条细分赛道将成长强大。

作為一家投資和資產辦理公司，安全不動產的稳健發展，源于其四大能力：壮大的資金密集和辦理能力、房地產全價值链的投資能力、全生命周期的投后辦理和資產辦理能力和全方位的危害节制能力。

近来，安全不動產前后得到中國資產辦理金贝奖“2020最好不動產資產辦理公司”奖（8月9日）和中國地產风俗大奖“2020中國年度影响力地產金融機构”（8月12日），这是安全不動產别离3年和4年连任这两个奖项。凭的恰是其在資管新趋向中出色的不動產投資及資產辦理能力、出众的成长功效、领先的行業影响力。明显，在将来比赛中，安全不動產已紧紧盘踞了先機，而火线的門路非常广漠。

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