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標題: 台灣服務型长租公寓经营实務 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2021-1-9 12:28
標題: 台灣服務型长租公寓经营实務
比年来台灣城市區及卫星都會广建“社會室第”，社會室第存量在2018年冲破一万户，存量比率為0.114%。

　　台灣租赁市场成长現况

近几年来大陆长租公寓话题不竭，在政策支撑下行業成长红火，很多开辟商也转型进入长租公寓，租赁市场真堪称是百家争鸣。而台灣也在城市區及卫星都會广建“社會室第”，以“栖身公理”的观点，供给较低收入户或弱势族群在都會栖身的機遇，并针對40岁如下青丁壮供给“青年室第”、针對老年人设置“银發公寓”。今朝中國台灣自有室第率约在85%，社會室第存量在2018年冲破一万户，存量比率為0.114%，比起日本、韩國和新加坡等亚洲地域仍偏低。此外，為促成租赁市场的正向成长，针對投資客或开辟商的闲置資產，以供给租税优惠或补助政策下，鼓動勉励透过專業中介行業出租，一方面能有用去化余屋，一方面也防止兴修过量社會室第，造成室第的供需失调。

　　租赁專法2018出台

2018年，台灣第一部“租赁專法”(如下称為“租赁專项划定”)出台，并将在6月正式上路。租赁專项划定主@如%4v1oP%果對室%R6We7%第@租赁市场存在租赁左券瓜葛保障、胶葛处置、專業辦理、租赁室第信息等五大面向提出相干的解决辦法。

举例来讲，在租赁举動中承租方与出租方较轻易有争议，包含押金上限与返还、出租人修葺义務、转租瓜葛、出(承)租人提早终止租约等，租赁專项规建都有明白规范。另也针對包租左券瓜葛、转租左券瓜葛、代管左券瓜葛及一般出租左券瓜葛，拟订左券书模板，将租赁室第市场相干左券瓜葛全数纳入规范，扩展权力义務之保障范畴。

别的，在租赁信息准确方面，请求登载告白媒體谋划者应负查證责任(如告白面积、屋龄、楼层及法定重要用处等)，以确保佃农得到准确的租赁室第信息。

一般来讲衡宇租赁的时候凡是商定起码一年以上，以是衍生的胶葛将跟着时候愈形繁杂。故讓承租方与出租方根据租赁專项划定来确认本身的权力与义務，乃是租赁室第市场上很是首要的议题。

另外一方面，若租赁專项划定能落地履行，租赁举動就无所遁形，出租方的房錢收益在必定金额以上，就必需缴纳房錢所得税，税捐单元也是以可增长税收。是以若能扩展租赁市场范围，固然也就多了一些财路与灵敏商機。

　　台灣社會室第的多元可能性

一般社會室第，凡陽痿治療,是辦事单一弱势族群，轻易造成标签化的社會问题，是以在現行台灣的社會室第中，也主意由优良修建师操刀修建、位置地段极佳，外围乃至有豪宅，室第计划上也非单一属性，它可以与商辦夹杂、连系泊车场、乃至设有青年创業基地及艺术家事情室，讓社會室第可以供给辦事与多元栖身可能性。

社會室第的来历，以公有地皮兴修或从新计划低度操纵空间连系其他大众举措措施;兴修单元可所以公部分、室第法人、NPO (非营利组织)与修建商;谋划单元，则有公部分、室第法人、物業辦理公司与非营利组织。

与物業辦理有關的谋划方法，则是可由物業辦理公司供给“包租、代管”辦事，以低于市场房錢包租或代管方法，提供应所得较低家庭、弱势工具及就業、就学有栖身需求者之租屋协助。

以上主如果阐明今朝台灣租赁市场的成长实况。

辦事式长租公寓五大概件

　　台灣的辦事式长租公寓(旅店式公寓)

1996年，在台灣“公寓法”颁布实施后的第一年，台灣起头呈現旅店式公寓，开辟商對付它的高報答感触诧异。由于在那时而言，旅店式公寓仅是房市不景气时没法子中的法子，未料竟有出乎料想以外的收益。以是我常常说，旅店式公寓，景气好时，買賣很好;景气欠好时，買賣更好。

话虽如斯，旅店式公寓(Service Apartment)这个名词對台灣消费者而言，仍是至關模胡与目生的。主如果由于台灣的旅店式公寓受法律束缚，最短租期為28天，也就是不克不及以日為单元出租。天数的限定在很大水平上阻碍了台灣旅店式公寓的成长，就以台北市而言，仍没有國际旅店公寓品牌进入。

　　金融风暴中出生的安捷國际公寓

2000年摆布，我赴上海考查时，第一次听到“旅店式公寓”这个產物。颠末钻研与體验，我认為这是幸運飛艇,可以引进台灣的好做法。可是旅店式公寓在國际上可以日计费，但台灣必需以月计较，以是我感觉“辦事式长租公寓”更合用于台灣。

那时我虽满怀抱负，但台灣房市蓬勃成长，去化速率也快，小業主不竭从買屋与转售中赢利，谋划型物業底子没有人在意!

时至2008年金融风暴，房市欠安，有很多竣工建案面對庞大的出售压力，機遇终究从物業辦理辦事超过到物業谋划的范畴。咱们从“罗马假期”成屋小區(只有180套，每套约50平方米-70平方米，长处是邻近内湖科学园區)，从装修到包租一条龙辦事，展开了辦事式长租公寓谋划之路。

新竹安捷國际旅店行政套房

　　物業谋划方程式=物業辦理+装修工程+辦事式长租公寓

罗马假期小區的物業人力派驻辦事费收入约莫每个月四万元人民币，而辦事式公寓的谋划每个月100户的房錢收入则约100万元人民币!这个数字對一家小型物業企業而言，即是一次增长了二十个小區。再加之供给五星级貨運, 旅店般的周边辦事、代業主举行套房的装修设计施工、交易中介辦事(均须别离获得專業允许执照)，對那时主業是“物業谋划”的安捷公司而言，堪称将物業谋划阐扬到极尽描摹，咱们也是以跳脱传统物業辦理的红海。

以物業辦理為根本動身的辦事式公寓，對付小區是一种共生、共存、互利的做法。小業主有公道不乱的收益，業委會透过專業谋划業者将小區形塑成星级旅店般的空气，讓小區其他小業主也享受如住在旅店里一般的辦事，却不消多交辦理费。乃至辦事式公寓業者可以将物業谋划后的创收價值，反馈给小區。

而物業辦理公司也能够更不乱地為社區辦事，不像其他一般小區的物業辦理很敏捷地更替，一般一两年就會见临低價竞争而被汰换掉。

　　辦事式公寓包租+拜托谋划夹杂的运营模式

台灣租赁方法包含代租、代管、代售三个部門。代租就是帮客户找租客，协助他们签定合约，然后收取辦事费;代管就比力多元，客户自带装修或空房，拜托中介業或谋划業者辦理，業者再出租给第三方，或是客户不在當地，由業者来按期跟租户收取房錢，業者再从房錢中收取辦事费;代售则是帮忙客户賣屋子，也就是交易中介。

安捷的谋划方法重要也分為两种：一种是包租，一种是拜托谋划提成。

包租就按照市场行情價做固定房錢协定承租。而拜托谋划提成，就是将每个月出房錢额与業主做拆比分派，一般在台北约莫是業主50%-60%，谋划者提成40%-50%。

拜托谋划提成的谋划方法，存在着出租方對谋划者的信赖機制，与收益不不乱的问题(犹如采辦投資型基金，不包管最低收益)，以是在安捷一起头谋划时，常常需花时候说服小業主。也因為咱们是在本身谋划物業辦理的小區中一户一户向小業主收房，房源發展没法量化，仅能以每个月1-20间的速率举行，發展有限。

固然拜托谋划提成有着房錢收益可能不不乱的危害，但以安捷公寓的谋划绩效，大部門时候仍能為小業主缔造比包租房錢更高的收益。以是，不管包租仍是拜托谋划提成，能延续稳健谋划，缔造公道投報与谋划資產建议，才是谋划價值。

以50平方米的台北小套房為例，包租月房錢约在4,000元-5,000元人民币不等，拜托谋划提成月房錢约4,000元-6,000元人民币，均匀月房錢也不低于包租房錢。對安捷来讲，辦事式公寓50平方米出租每个月可带来收入1.1万元-1.2万元人民币，支持这中心價差，就因此辦事所仓库上来的價值。

對付承租客户而言，辦事式公寓供给包括天天扫除、收垃圾、一周换一次床单、房錢开辟票報账、機场接送等旅店式辦事，客户只要拎包便可以入住。而房錢價位和旅店比拟CP值是很是高的，特别辦事式公寓还具有了全套的锅碗瓢盆、洗衣機、阳台等，像家一般的温馨恬静。也由于入住者中國际商務人士占了六七成，是以對房内装备举措措施相對于也比力爱护。

一般衡宇租赁都是由中介業履行，以是咱们一起头就定位以“辦事型长租公寓”為重要焦点產物。而高端定位的辦事工具，更是咱们创收主力来历之一。

　　辦事就是妖怪藏在细节里的不竭寻求

我用几个做法来報告安捷國际公寓的辦事特点。
登山護膝推薦，
放心、恬静、便當、快捷

吸引商務客的很大缘由是咱们供给信誉卡辦事，另有开立正當發票，可以或许便利客户向本身的企業報销。再加之安捷谋划的旅店式公寓都是在新小區里，門禁保安森严，會有五至七道平安關卡，是以深受高端商務人士所爱好。

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在安捷供给的辦事里，有一项出格要提的是早饭辦事。因為分离式出租公寓没法在小區创建中心厨房，是以这些早饭菜单的选项都是由咱们收集临近公寓外围的特点早饭来建造成菜单。比方在大直的罗马假期公寓，就有知名的来来豆乳店可以选择。

　　如入芝兰之室的味道辦理

有多组大陆开辟商观光过咱们的辦事式长租公寓，此中“味道辦理”，讓大陆業者至關敬佩。但实在就是落实室内禁烟，和在前期物業设计时，计划将地排与污水管分流，并设置存水弯等。固然咱们的优良租客也尽了一份心力。

　　多工组合、随便选择的空间设计

咱们為了知足分歧佃农的需求，供给“H+B+O”住房选择，即Home+Business center+Office，您可以纯洁當做住家，也能够连系辦公室和住家的两重功效，又或當做商務中间利用。像如许一个多功效组合、可随便选择的能栖身、有商務、可事情的复合式辦事空间，讓安捷國际公寓成為商務洽公人士“姑且的家”、台商返乡时“挪動的家”，和华侨、海归人士“游子的家”。

　　辦事就是，想在客人以前

注意辦事质量是不成扭转的原则，永久事前為来宾想到糊口所需，并在渺小的地方展示關心的辦事。咱们就曾欢迎一名爱吃台灣名產“彰化肉圆”的返乡台商，在他进房門的那一刻，辦事职员立即端上热腾腾的彰化肉圆，讓那位台商冲動不已，尔后回台一定指名入住安捷。在欢迎外洋住客时，辦事职员注重到行将有穆斯林客人入住。穆斯林逐日都要举行朝拜，是以當那位客人入住时，安捷已為他在房内标了然圣处所位。

　　英國管家隐身术，辦事就在转瞬之间

在辦事上咱们请求同仁要做到“客人必要咱们时，咱们就在他面前;當客人不必要时，咱们不會呈現”的地步。这很难!但咱们以此作為方针。為了到达这个请求，咱们也引进英國管家协會认證，而且已有部門种子同仁获得證照。不外也不是所有客人都必要如许的辦事，依然要根据分歧的客群来做适度调解，而这类“顶真精力”(闽南语细心、當真之意)，我认為恰是台灣的上风。

安捷还為带有小孩的佃农筹备婴儿床，除專業的房務干净职员為住客扫除房间、改换毛巾和床单，乃至能摺出動物造型毛巾，给客人制造欣喜。根基上旅店有的这里都有，随时都能获得犹如五星级旅店般恬静的赐顾帮衬、最知心的辦事。

　　安捷预测

安捷颠末十多年的淬炼，已在2017年获得新竹一家公寓旅店的谋划权、2018年末前，台中行政公寓旅店也将揭幕，安捷正式从分离式辦事长租公寓转进公寓旅店谋划，讓物業设计、物業辦理、物業谋划趁热打铁，為成為供给泛博業主，缔造資產增值的最好火伴，而延续精进尽力。

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