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一年多以来，公募REITs试點获得了快速成长，市場已初具范围效益和树模效應。這對付不動產行業来讲，一方面，带来了資產盘活的渠道，買通了募投管退的全流程，促成了不動產行業快速成长；另外一方面，面白內障, 临巨量的不動產存量范围，若何处理分歧类型資產、重塑資產價值、挖掘将来不動產投資機遇，必要咱們進一步探讨與進修。
在2022年12月21日睿和智库和万商俱樂部结合主理的第七届中魔龍傳奇,國不動產資管峰會上，安永计谋與買賣咨询大中華區合股人袁晓龙、普洛斯本錢副总裁孔丽娜、鼎晖投資夹层與信誉基金董事总司理吴锐分享了不良資產、都會更新、新經濟三种具备代表性的不動產投資辦理實操履历。
保交楼、保主體下，不良資產纾困應分类施策
跟着房地產市場一起下行，新居贩賣额消散近万亿元。保交楼、保交付势在必行。2022年12月中心經濟事情集會指出，要防备化解重大經濟金融危害，确保房地產市場安稳成长；扎實做好“保交楼、保民生、保不乱”；知足行業公道融資需求，防备化解優良頭部房企危害，改良資產欠债状态；支撑刚性和改良性住房需求，鞭策房地財產安稳過渡。
安永计谋與買賣咨询大中華區合股人袁晓龙認為，在保交楼、保交付政策下，對付分歧类型的不良資產應履行分类针對性施策：
1、項目足值，但缺乏後续扶植資金的項目，應周全尽调資產欠债，做現金流测算，了偿次序為：後续投入資金、工程款、税费、金融機構债权，項目切割、封锁羁系、資產代建操盘，渐渐交楼和還款。
袁晓龙 安永计谋與買賣咨询大中華區合股人
2、項目不足值，但可笼盖後续扶植資金的項目，應周全尽调資產欠债，做現金流测算，洽商重要债权人，请求其供给後续扶植資金，了偿次序為：增量資金優先退出，存量债权後续退出，并派驻資產代建操盘方，确保交楼。
3、項目不足值，没法笼盖後续扶植資金的項目，應尋觅债務人其他資產，看是不是有总體或归并重组的機遇；可斟酌當局纾困基金用于保交楼，可經由過程税收减免、指定总包方施工来均衡資金缺口。
4、债权债務瓜葛過于繁杂，項目資金缺口太大的項目，應采纳停業重整的方法，可斟酌赐與计劃调解、税收减免的政策支撑，引入投資人從新盘活項目。
焦點都會成熟板块資產，将是贸易REITs主力
2022年12月8日，证监會副主席李超暗示，要钻研拓展REITs试點范畴到市場化的长租房及贸易不動產等范畴。這象征着公募REITs資產类型、介入主體不竭丰硕，不動產募投管退渠道逐步通顺。
從今朝刊行的REITs来看，底层資產均為優良、現金流不乱的焦點資產，以是将来焦點都會成熟板块的優良資產将是贸易汽車抗菌劑,REITs的重要方针。
而今朝我國一線及强二線都會焦點板块均存在大量超长房龄的存量資產。以北京為例，按照相干機構监测，十大商務區写字楼房龄超15年的修建面积占存量总面积的約40%，此中东长安、中關村、金融止癢藥膏,街三大商務板块占比跨越50%。而這三個板块甲级写字楼市場空置率终年低于10%。跟着焦點區域價值的晋升，這些楼宇形成為了具备庞大潜力的存量革新市場。
在详细的進级革新中，普洛斯本錢副总裁孔丽娜認為，除存眷各業态硬件是不是具有革新前提以外，還要注重到分歧業态的都會更新差别，重要包含前期可行性果断要素分歧和後期革新偏重點的分歧。
贸易資產的革新在于消费場景重塑，前期必要研判消费客群布局及消费程度主力商户落位意愿及软硬件请求；後期的革新進程中，要注意邃密化的辦事配套，去重塑項目符号，酿成新的消费場景。
孔丽娜 普洛斯本錢副总裁
辦公資產革新前期必要研判交通前提，房錢空置率环境、市場房錢、客户组成等身分，在革新進程中最大水平去晋升它的利用效力，晋升贸易配套。
工業資產革新则要偏重存眷區域政策的走向、力度，和地皮属性和區域计劃可否和将来的预期合拍。
新經濟不動產表示喜人，或是将来投資趋向
在新旧動能转化布景下，和新經濟相干的不動產设置装备摆设更受投資者青睐。以美國為例，新經濟不動產與傳统的不動產和股市指数比拟，均可以看到有很是不错的收益。
在2015-2021年時代，各個种别不動產的累计收益，数据最高的是財產園，包含物流地產相干的財產。别的，電站举措措施相干、数据中間、长租公寓這些資產表示也较着跨越均匀程度。而零售、商辦等與疫情联系關系较大的財產，在曩昔几年表示欠安。
傳统不動產與新經濟不動產累计收益之間的差别與經濟走向有關，從2014年起頭，經濟转型和經濟業态的變革把價值從傳统的業态转到新的業态。比方，零售業态之前不少在市中間做贸易零售，消费者的贸易勾當產生場景在市中間。厥後電商突起，市中間阛阓里產生消费買賣的場景就削减了，而電贸易态的物理互换重要產生在郊區的物流堆栈，以是，近十年来，贸易價值呈降低趋向，而郊區物流堆栈價值逐步上升。
是以，投資者可以鉴戒美國新旧動能的转换，存眷新經濟相干不動產或相干的物理空間，這种物業的持久收益或将显現延续上升趋向。
從海内新經濟不動產表示来看，財產園、长租公寓、物流IDC，供需、代價指数连结相對于比力强劲的增加。跟着電商進一步成长，對付物流的需求增多，對付阛阓的需求则响應削减。線上辦公、遊戲、VR等新經濟成长，使市場對付IDC的需求增多，經濟場景、經濟勾當举動的變革對付物理空間的價值影响很大。
而新旧動能转换，在新兴財產、新經濟財產上表現最為较着，今朝中國經濟布局面對转型，高技能財產正在高速成长。比方，北京高新技能企業的数目，從2009-2021年十几年的時候内，复合增加率是16%，上海是19%。而作為財產载體的財產園區，就必要匹配新經濟財產需求，顺應新兴財產成长。
最後，關于新經濟不動產投資，鼎晖投資夹层與信誉基金董事总司理吴锐总结為如下三點：
第一，中國經濟進入转型期，新經濟不動產是合适将来經濟成长特色的業态，即使连系外洋履历看，增漫空間也很是大。當前利率走低，經濟潜伏增速降低，新經濟不動產應當是比力可以或许看出周期性，和必定發展性的投資標的。
第二，財產園更好匹配經濟財產的空間需求，知足當局、企業各方面协力構成的聚核心，帮忙經濟布局转型，然後晋升經濟產出效力。
吴 锐 鼎晖投資夹层與信誉基金董事总司理
第三，生物醫藥行業，是蓬勃成长的向阳行業，持久看估计将连结两位数以上的增加。并且生物醫藥行業有其成长特色，既必要挨近高校密集的大都會，還必要有必定的財產汇集性，且對付空間也有其怪异需求。以是，在一線都會焦點的財產汇集區，将旧項目革新成生物醫藥相干的財產園，既可以或许盘活存量的資產，也能知足生物醫藥企業的成长需求。
袁晓龙 安永计谋與買賣咨询大中華區合股人
孔丽娜 普洛斯本錢副总裁
吴 锐 鼎晖投資夹层與信誉基金董事总司理
（本文由2022第七届中國不動產資產辦理峰會大旨演讲收拾而成）
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發表於 2023-6-15 16:54:12
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