台灣不動產實價登錄論壇

標題: 不動產真不動寻访台灣房地產行業小记 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2021-1-9 21:26
標題: 不動產真不動寻访台灣房地產行業小记
這已经是我的第二次赴臺，與一群大陸的業界人士參加中華金石獎頒獎和行業拜訪之行，對寶島再也不懷有客岁炎天第一次去旅遊前那份神秘巴望，也正因如斯，得以拋去初度造訪的那份火急的走馬觀花，能夠平靜的仔細審視這座承平洋島嶼上的人事物，他們的保存狀態，與大陸的異同。

　　在台灣，房地產被稱為不動產，用行業目光看台灣，給我留下七方面的啟示或記憶：

　　一、現金為王

　　台灣冠德集團董事長馬玉山师长教师告訴我們，“當市場不景氣的時候，你會發現不動產真是不動產，彻底賣不動。”據說曾經的台灣十大建商已經所剩無幾，馬师长教师是一名大名鼎鼎的業界大佬，風度翩翩，諳熟地產江湖，不時脫口而出英文專業術語，他說最首要的一點經驗，就是永遠保證CASH FLOW(現金流)，凡是他會做五年的資金規劃，這樣心裏才會有底應對任何市場風雲突變，冠德就是這樣活下來並做強做大的。

　　二、地是“老子”的

　　地皮是最基礎的生產資料，台灣的地皮所有權為產權人終生私有，沒有幾十年的利用年限，若是你不搬场不賣房賣地瘦蝴蝶袖,，這塊地就永遠是你的，死後可以繼承下去。地皮私有化保證了產權人的權利，若是你不拆遷，沒有誰可以趕走你，以是沒有澆汽油自焚的故事發生，這把雙刃劍同時也帶來了一些負面問題，比方都會面孔比較老舊，除台北和高雄略微有大都會的感覺，其他处所街道和衡宇和內地的平凡地級市類似，台北關節止痛膏,和高雄的高樓大廈屈指可數，不過還好有101大廈作為精力堡壘聳立在台北向全球證明著台灣的大志和技術，在台灣這樣一個總面積3.6萬平方千米而中軸幾乎被高山佔據的地皮上，若老城更新無法提速，也無法期望大規模開疆拓土發展新城或經開區，事理很簡單，沒處女地兒了。

　　也因為地皮稀缺，台灣的房地產項目體量凡是很小，幾十畝佔地算是大盤，凡是不超過四棟樓，中庭面積小，走精緻化路線。但很是注意入戶大堂、排挤層、會所等大众空間的設計操纵。

　　當然，單單用高樓大廈和項目規模权衡一個都會的競爭力和房地產發展水平有些狹隘，除衡宇，台灣的汽車也頗顯陳舊，賓士寶馬保時捷以上的豪車出現頻率遠不及內地大都會，并且90年月乃至80年月的車型仍舊大量行駛在馬路上。我想大致有兩點缘由，一是台灣汽車早已普及，而在大陸汽車大規模走入尋常苍生家畢竟是二十一世紀之後的事；二是台灣人不夠虛榮，不那麼“要臉”。

　　三、高物業附加值

　　上一點提到了大众空間的操纵，大众空間充实操纵作為項目業主的附屬功效，設計精緻匠心獨運，概况上得益於奇妙居心的設計，實質是一種物業附加值的價值觀融入，我們所參觀的位於台北南港區的元利世紀匯是一個三棟樓的高端項目，除配套有泛會所排挤層泅水池、咖啡廳、韻律课堂、健身房以外，還鄙人沉式的入戶大堂裏，設置了業主專用餐廳和廚房、KTV包房和電影放映室，業主可以邀請親友到自家樓下搞一場轟趴(home party)，一條龍服務一應俱全，倍兒有體面！

　　這個樓盤的主力戶型為60-80坪，房價大要在80-100萬新台幣/坪，1坪約等於3.3平方米，依照4.5的匯率計算，大約相當於5-7萬/平方米，每套總價幾乎都在千萬人民幣以上。同時這裡的物管費可不廉價，折算成人民幣大要25元/平米，與內地比拟簡直天價，但高物業附加值也恰是體現在這裡，物管費必須預交，可是後期可以保證享遭到物有所值的服務。物業費可以衝抵大众設施的利用收費，和一些物業服務事項，比方利用健身房、KTV包房，都可以從物管費中扣減，若物管費不足以抵扣，則補交利用費。這麼一來，支出的物業費哪怕較高，也是取之於民用之於民。並且所有大众空間的辦理和利用由業主委員會說了算，業委會可以決定聘任哪家物管，所有的物管費最後真正用於了物業公司的平常服務，和各類本錢，形成為了杰出的生態鏈迴圈。

　　與之比拟，今朝大陸地區的狀況根基為收取極低的物管費，因為中國最不缺的就是人和勞動力，以是人的價值是很難被認可的，否则怎麼會成為世界勞動力輸出工廠。物業的服務除保安保潔(說難聽點就是看門掃地養花)以外，很難供给真正高端貼心的服務，大開發商為了保證物管服務品質，凡是採取開發公司給予物管補貼的方法，物管公司能不虧本就謝天謝地了，別談光亮磊落人人叫好的靠服務掙錢。

　　四、以人為本，尊更生命

　　參觀台灣的室第項目有一個很深的感悟，那就是這裡真正把人的生命放在第一名，充实以人為本，尊敬人。

和內地一樣，台灣也有當地的房地產主管部門和各個專業的行業標準，建築物必須合适相應標準，並嚴格施工、驗收。比方窗臺必須高於0.9米，我們所看到的窗臺幾乎靠近胸口，且開窗面不大，因為平安高度足夠以是並沒有加裝欄杆，既平安又節能，不像國內窗臺修很低，加裝象徵性的欄杆，因為大多數人喜歡低矮的大飄窗，以是交房後凡是把欄杆全数打掉當做廢鐵處理，與廢棄欄杆被同事丟棄的，還有法規台中借錢,嚴謹性和對生命的尊敬。

和內地一樣，台灣也有當地的房地產主管部門和各個專業的行業標準，建築物必須合适相應標準，並台北當舖,嚴格施工、驗收。比方窗臺必須高於0.9米，我們所看到的窗臺幾乎靠近胸口，且開窗面不大，因為平安高度足夠以是並沒有加裝欄杆，既平安又節能，不像國內窗臺修很低，加裝象徵性的欄杆，因為大多數人喜歡低矮的大飄窗，以是交房後凡是把欄杆全数打掉當做廢鐵處理，與廢棄欄杆被同事丟棄的，還有法規嚴謹性和對生命的尊敬。(文/重慶金科地產行銷總監唐暢)

來源：新浪

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