陈金保:房地產税制改革不妨借鉴台灣經验
虽然 “加速房地产税立法并當令推動鼎新”提出已3年多，但住房和城乡扶植部近日仍暗示，“有关部分正在依照中心请求展开事情。”日前颁布的《國務院2017年立法事情规划的通知》也没有将这部法令列入年内力圖完成的项目。看来，房地产税落地还要日后推。笔者觉得，之以是老不见本色性動作，重要有两個问题难以告竣共鸣：一是房地产税什么时候开征，若何征？二是开征后對筹集处所财務收入和调控房價到底有何结果？出格是后一個问题尤其首要。要答复上述问题，咱们无妨鉴戒一下中國台灣地域（下称“台灣”）的履历。来由有三：一是台灣地皮税开征于1936年，衡宇税开征于1941年，开征时候长，实践履历丰硕；二是台灣与故國大陆同样，可操纵的地皮資本严重，住民室第样式与衡宇开辟模式根基一致；三是故國大陆与台灣公众具备不异的文化布景和“有土斯為财”的置产观念，衡宇的自有率较高，住民對房地产投資有较高偏好。
在2016年1月1日之前，台灣一向履行的是“房地分手、评價课税”的税制模式。与美國等西方國度分歧，台灣并无设立专门的房地产税，而是针對衡宇和地皮别离设有税种，这一点与故國大陆雷同。在房地产持有环节，台灣對衡宇和地皮别离课征衡宇税和地價税；在房地产买卖环节，對衡宇和地皮买卖别离课征所得税、地皮增值税、特种货品及劳務税。
台灣的衡宇税课税工具是地上的修建及其从属物。不论是自住室第，仍是贸易衡宇，现值跨越新台币10万元以上的衡宇每一年都要缴税，并且不设起征点，也没有免征额。住家用衡宇税為衡宇通知布告價值的1．2％—2％，非住家用衡宇税率為3％—5％。衡宇通知布告價值至关于故國大陆的最低引导價，由市县不動产评價委員會每3年肯定一次，并向社會颁布。
地價税每一年根据地皮申报代價向地皮所有者征收。地皮的申报代價不克不及低于當局通知布告代價的80％，地皮的通知布告代價由市县的地價评断委員會评断肯定。与衡宇税分歧的是，地價税依照地價的凹凸履行逾额累進税率，根基税率為10‰，最高税率為55‰，但划定自用室第用地的税率一概為2‰。
地皮增值税是在地皮让渡时征收的。地皮增值税也履行逾额累進税率，税率划定与故國大陆很類似。但划定了一种破例环境，就是出售自用室第用地，在無痛植牙,都會区未跨越三公亩或在非都會区未跨越七公亩的，按地皮涨價额的10％征收，再也不履行逾额累進。
台灣的地皮增值税与故國大陆的地皮增值税是有很大区此外，故國大陆的地皮增值税征税工具包含地皮及其衡宇的增值部门，而台灣的地皮增值税征税工具仅限于地皮增值部门，不包含衡宇。台灣衡宇让渡时的溢價所得必要按年度申报所得税。若是是小我，必要与工資薪金、投資所得等收入一块儿归并申报综合所得税。若是是企業，则必要申报营利奇迹所得税，税率為17％。
因為台灣衡宇和地皮让渡时的税负存在较大差别，@以%CrmQ5%是對衡%tVKc5%宇@买卖和地皮买卖别离课征所得税和地皮增值税的 “房地分手”模式使得税制变得既繁杂，又造成為了逃税的征象。為此，从2016年1月1日起，台灣地域起头施行“房地合一税”鼎新，即在衡宇让渡环节，将只對衡宇买卖所得课征所得税改成對房地产总體买卖所得课征所得税。
数据显示，房地产税是台灣处所當局的重要收入来历。这与故國大陆有底子的区分，故國大陆处所當局的重要收入来历于業務税、增值税和小我所得税，房产税、地皮利用税和地皮增值税只占很小比例。比年来，同故國大陆同样，台灣房價也不竭上涨。从2008年到2014年，台灣均匀房價上涨48％。為“打压”房價，台灣地域當局也几回再三祭起“房地产税”的大旗，重運彩球版,要采纳的辦法有两個：第一，从2011年6月起，對衡宇和地皮转闪开征“特种货品及劳務税”，本地人称之為“豪侈税”，至关于故國大陆的消费税，以冲击短时间性“炒房”。第二，从2014年6月起，调高紗窗清洗刷,非自住室第（包含出租和空置）的衡宇税税率，以冲击投資性“囤房”。
固然台灣的“打房”新招被業界认為具备至关的针對性治療腰椎間盤突出,，但究竟证实其施行结果十分有限。2011年豪侈税施行之初，衡宇成交量降低较着，大都會的衡宇代價也有短暂回落，但不到1年的时候，房價就呈现了V字反弹。出格是两年的政策期事后，成交量和房價都双双回涨。如斯结果与故國大陆2013年 “新國五条”對小我让渡住房征收20％小我所得税的政策履行结果十分雷同。
業界广泛认為，单从税制角度看，台灣“控房價”结果欠安的缘由重要有三点：一是税基被紧张低估。固然台灣制订的税率看似与國际至关（美國為1．14％），但衡宇税和地價税的计税根据都是衡宇和地皮的通知布告價值，而斟酌到公众的經受能力，當局审定的衡宇和地皮通知布告價值常常只是市價的20％—30％。如斯一来，每一年必要缴纳的衡宇税与地價税的合计现实只是衡宇市值的0．4％摆布，如斯低的现实税率對投資购房者而言确切影响不大。二是处所當局對“加税”政策履行不到位。三是衡宇税履行单一税率，而不是累進税率。无论一個家庭具有几套房，只如果室第，所有衡宇的税率都是1．2％。
台灣房地产税的履历奉告咱们，把房地产税作為处所一级當局的不乱财務收入来历是靠谱的，但要靠房地产税来调控房價的过快上涨，除衡宇供应、货泉刊行、生齿变革等身分外，税制自己还要知足三個前提：一是税率不克不及过低，以评估價而不是市场價為计税根据致使的太低的衡宇持有税负對投資客的影响不大；二是對具有多套住房的要履行累進税率，不克不及履行单一税率，要梯度性增长“多套房族”的边际持有本钱；三是衡宇的现價要获得正确评估，税基不克不及过低，不然累進税率就會落空意义。
（作者单元：北京市海淀区处所税務局）
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